目次
全般
【Q】空き家の解決策にはどのようなことがありますか?【Q】空き家を放置していると法律に触れるのですか?
【Q】建物の管理をする人がいない場合はどうなるのですか?
相続
【Q】空き家を相続することになりました。どうしたら良いでしょうか?【Q】空き家を相続するための準備はありますか?
【Q】空き家の所有者が認知症なのですが、空き家の処分を身内でできますか?
【Q】空き家を相続したが、利用する予定がない。どうすればよいですか?
【Q】空き家の名義が亡くなった父の名前になっていますが、問題ありますか?
【Q】空き家の相続を放棄したいのですが、どうすればよいでしょうか?
【Q】空き家の相続放棄をしたら空き家の管理義務は無くなりますか?
【Q】空き家の家財が多くて困っています。
【Q】空き家を管理するときに気をつけることはありますか?
利活用
【Q】空き家を活用したいのですが、どこに相談したらよいでしょうか?【Q】空き家に家財等が残っていますが、そのまま貸し出しすることは可能でしょうか?
解体
【Q】解体費の支援を受けたいのですが、ありますか?【Q】空き家を解体する費用がありませんが、どうしたらいいでしょうか?
【Q】空き家を解体すると税金が高くなると聞きますが、本当ですか?
近隣の空き家により迷惑している
【Q】空き家の所有者に連絡を取るには、どうすればよいでしょうか?【Q】空き家の苦情や相談はどこにすればよいでしょうか?
【Q】近隣にある老朽空き家について、すぐにでも行政代執行を実施し、除却してほしい。
【Q】所有者が不明の空き家でも、緊急的な対応はできるのですか?
全般
【Q】空き家の解決策にはどのようなことがありますか?
【A】
すべての空き家が問題というわけではありません。常に人がいないことによる、防災や防犯上の問題はあるかもしれませんが、適性に管理されていれば大きな問題になることは少ないと思われます。しかし、管理が不十分な場合、建物の老朽化の進行が早くなり、様々な問題が発生します。そのような場合に備えて、以下のような解決策があることを知っておきましょう。
すべての空き家が問題というわけではありません。常に人がいないことによる、防災や防犯上の問題はあるかもしれませんが、適性に管理されていれば大きな問題になることは少ないと思われます。しかし、管理が不十分な場合、建物の老朽化の進行が早くなり、様々な問題が発生します。そのような場合に備えて、以下のような解決策があることを知っておきましょう。
空き家の解決策
| 発生予防 | 空き家になる前に、親族と住む人や使い方を決めておきます。 登記の確認や、身の回りの整理を行います。 |
|---|---|
| 管理 | 空き家は早く傷みます。近隣に迷惑をかけないためにも、通水・通気・換気・敷地内の掃除などのメンテナンスや、壁や床・天井などの痛み具合のチェックは定期的に行います。 |
| 利活用 | 空き家を売却、賃貸、自分で使用するなどの方法で活かします。 ▸「東白川村空き家バンク」ページ |
| 除却 | 空き家が倒壊などの危険な状態にある場合、利活用の見込みがない場合に、家そのものを取壊します。 |
空き家を放置していると法律に触れるのですか?
【A】
空き家を適正に管理せずに長期間放置すると、老朽化が進み、建物の一部が落下や飛散したり、倒壊するなど、人に危害を与えるおそれも出てきます。そのような場合、所有者等に損害賠償責任などが発生する場合があります。また、適正な管理が行われていない場合、自然災害であっても免責されない場合があります。
さらに、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態などになった空き家については、空家等対策法に基づく助言や指導の対象となり、さらに状況によっては、勧告、命令、最終的には村により行政代執行を行った上で、要した費用を請求することになります。
また、空家等対策法に基づく勧告を受けた場合、固定資産税などの住宅用地の特例の適用対象から除外されるため、軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が高くなる場合があります。なお、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態でない場合でも、近隣環境や近隣住民などに影響が生じている場合は、助言や指導等を行う場合があります。
空き家を適正に管理せずに長期間放置すると、老朽化が進み、建物の一部が落下や飛散したり、倒壊するなど、人に危害を与えるおそれも出てきます。そのような場合、所有者等に損害賠償責任などが発生する場合があります。また、適正な管理が行われていない場合、自然災害であっても免責されない場合があります。
さらに、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態などになった空き家については、空家等対策法に基づく助言や指導の対象となり、さらに状況によっては、勧告、命令、最終的には村により行政代執行を行った上で、要した費用を請求することになります。
また、空家等対策法に基づく勧告を受けた場合、固定資産税などの住宅用地の特例の適用対象から除外されるため、軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が高くなる場合があります。なお、著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態でない場合でも、近隣環境や近隣住民などに影響が生じている場合は、助言や指導等を行う場合があります。
【Q】建物の管理をする人がいない場合はどうなるのですか?
【A】
相続の権利を有する者が誰もなく、建物の管理をするべき人がいない場合、民法の規定によればそのような建物は相続財産法人となり、その管理のために管理人を選任する必要があります。管理人の選任は、空き家により被害を被る恐れのある方や、債権者などの利害関係者が裁判所に申し立てを行う必要があります。
管理人が選任されれば、以後はその管理人が管理を行います。
相続の権利を有する者が誰もなく、建物の管理をするべき人がいない場合、民法の規定によればそのような建物は相続財産法人となり、その管理のために管理人を選任する必要があります。管理人の選任は、空き家により被害を被る恐れのある方や、債権者などの利害関係者が裁判所に申し立てを行う必要があります。
管理人が選任されれば、以後はその管理人が管理を行います。
相続
【Q】空き家を相続することになりました。どうしたら良いでしょうか?
【A】
誰が所有者になるのか、持分はどうなるのかしっかり確認し、相続登記(相続人への名義変更)を済ませておくことが大切です。相続不動産の売却には相続登記が必要です。登記を長い間放置してしまうと、2次3次の相続が発生し相続人が多くなることがあります。その場合、手続きがますます困難になることが想定されます。弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。
誰が所有者になるのか、持分はどうなるのかしっかり確認し、相続登記(相続人への名義変更)を済ませておくことが大切です。相続不動産の売却には相続登記が必要です。登記を長い間放置してしまうと、2次3次の相続が発生し相続人が多くなることがあります。その場合、手続きがますます困難になることが想定されます。弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。
空き家の譲渡所得3000万円特別控除(「No.3306 被相続人の居住用財産[空き家]を売ったときの特例」ページ[国税庁ホームページ内]/外部リンク)
空き家を相続するための準備はありますか?
【A】
相続前に「家をどうするか」所有者の意思を確認しておき、必要な手続きをあらかじめ行っておくとよいでしょう。例えば、「親が施設に入り、親の家が空き家になると思われるケース」「空き家の所有者が認知症のケース」に至る前に必要な手続きが大切になります。相続前に家をどうするか決めておく方法には、主に「遺言」と「民事信託」があります。また、成年後見人制度は、本人の判断力が万全でない場合に、その人に代わって財産管理などを行う法律的に支援する制度です。
相続前に「家をどうするか」所有者の意思を確認しておき、必要な手続きをあらかじめ行っておくとよいでしょう。例えば、「親が施設に入り、親の家が空き家になると思われるケース」「空き家の所有者が認知症のケース」に至る前に必要な手続きが大切になります。相続前に家をどうするか決めておく方法には、主に「遺言」と「民事信託」があります。また、成年後見人制度は、本人の判断力が万全でない場合に、その人に代わって財産管理などを行う法律的に支援する制度です。
空き家の所有者が認知症なのですが、空き家の処分を身内でできますか?
【A】
原則として、身内であっても、所有者以外の方が無断でその財産を処分することはできません。空き家の所有者が認知症で判断能力が不十分な場合、空き家の処分を行うには、まず、成年後見人などの選任の申立てを家庭裁判所に行う必要があります(民法859条の3)。その上で、選任された成年後見人が所定の手続きを行うこととなります。
将来、認知症や精神上の障がいなどで判断能力が不十分になったときのことを考え、本人の判断能力が十分あるうちに、あらかじめ任意後見制度を利用することで対策を講じておくことも有効です。
また、判断能力の低下に備えて、任意後見契約と同時に、空き家を含めた財産管理等委任契約を締結することなどが考えられます。その他に、あらかじめ備えておくための手法の一つとして、「家族信託」という方法もあります。
原則として、身内であっても、所有者以外の方が無断でその財産を処分することはできません。空き家の所有者が認知症で判断能力が不十分な場合、空き家の処分を行うには、まず、成年後見人などの選任の申立てを家庭裁判所に行う必要があります(民法859条の3)。その上で、選任された成年後見人が所定の手続きを行うこととなります。
将来、認知症や精神上の障がいなどで判断能力が不十分になったときのことを考え、本人の判断能力が十分あるうちに、あらかじめ任意後見制度を利用することで対策を講じておくことも有効です。
また、判断能力の低下に備えて、任意後見契約と同時に、空き家を含めた財産管理等委任契約を締結することなどが考えられます。その他に、あらかじめ備えておくための手法の一つとして、「家族信託」という方法もあります。
【Q】空き家を相続したが、利用する予定がない。どうすればよいですか?
【A】
相続された空き家が、住まいとして活用でき、需要が見込まれる地域であれば売却や賃貸住宅として貸し出すことも考えられます。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
建物は人の出入りの有無もそうですが、使用されなくなると老朽化の進行が速くなりがちです。定期的な維持管理を行わず、そのまま放置しておくと、草木の繁茂や老朽化による建材の落下や飛散など様々な問題を引き起こす可能性があります。
すでに老朽化しており、リフォームなどを行っても使用することが困難な場合は、取り壊して更地で所有するか、売却することが考えられます。
いずれにしても、定期的な管理が必要です。
相続された空き家が、住まいとして活用でき、需要が見込まれる地域であれば売却や賃貸住宅として貸し出すことも考えられます。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
建物は人の出入りの有無もそうですが、使用されなくなると老朽化の進行が速くなりがちです。定期的な維持管理を行わず、そのまま放置しておくと、草木の繁茂や老朽化による建材の落下や飛散など様々な問題を引き起こす可能性があります。
すでに老朽化しており、リフォームなどを行っても使用することが困難な場合は、取り壊して更地で所有するか、売却することが考えられます。
いずれにしても、定期的な管理が必要です。
【Q】空き家の名義が亡くなった父の名前になっていますが、問題ありますか?
【A】
不動産登記法の改正により2024年(令和6年)4月1日から、所有者が死亡した不動産について相続登記の申請が義務化されます。詳細は法務局のページでご確認ください。
不動産登記法の改正により2024年(令和6年)4月1日から、所有者が死亡した不動産について相続登記の申請が義務化されます。詳細は法務局のページでご確認ください。
相続登記の手続について(岐阜地方法務局ホームページ内/外部リンク)
【Q】空き家の相続を放棄したいのですが、どうすればよいでしょうか?
【A】
相続放棄するには、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、相続人が死亡時に被相続人が住民登録していた市町村を所管する家庭裁判所に手続きをする必要があります。ただし、相続放棄は、空き家だけを放棄することはできず、預貯金などの財産を含めた全ての相続財産を放棄することとなります。
相続放棄するには、原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、相続人が死亡時に被相続人が住民登録していた市町村を所管する家庭裁判所に手続きをする必要があります。ただし、相続放棄は、空き家だけを放棄することはできず、預貯金などの財産を含めた全ての相続財産を放棄することとなります。
【Q】空き家の相続放棄をしたら空き家の管理義務は無くなりますか?
【A】
民法940条の改正により2023年(令和5年)4月1日から「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」こととなりました。これに該当しない場合は管理義務が無いものと考えられます。
民法940条の改正により2023年(令和5年)4月1日から「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」こととなりました。これに該当しない場合は管理義務が無いものと考えられます。
【Q】空き家の家財が多くて困っています。
【A】
空き家の売却、賃貸、解体など、いずれの場合でも家に残している家財の整理、遺産の分配（形見分け）は必要です。村では、空き家バンクに登録される物件（利活用可能な空き家の寄附も含む）に対して、残家財の処分、空き家の清掃等を村が行っています。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
地域振興課商工振興係(代表電話番号 0574-78-3111)
また、業者に依頼する方法もあります。
空き家の売却、賃貸、解体など、いずれの場合でも家に残している家財の整理、遺産の分配（形見分け）は必要です。村では、空き家バンクに登録される物件（利活用可能な空き家の寄附も含む）に対して、残家財の処分、空き家の清掃等を村が行っています。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
地域振興課商工振興係(代表電話番号 0574-78-3111)
また、業者に依頼する方法もあります。
家財整理の方法(例)
| 種類 | 対応 |
|---|---|
| ごみ | 分類してごみ収集に出しましょう。 ※分類方法「ごみの分別について」ページ |
| リサイクルショップなどの活用 | 家電品、ブランド品などはリサイクルショップで出張買取りなどを行っている場合があります。 ※高額な物は遺産分割の対象となる場合がありますので、自分だけの判断で処分しないよう注意しましょう。 |
| 遺産相続に関係する物 | 遺産分割の対象となる宝石などの金品類や、遺言状、権利書などはしっかり管理しておきましょう。 |
| 思い出の品 | 思い出の品は、無理せず気持ちの整理がついたときに片付けましょう。 |
空き家を管理するときに気をつけることはありますか?
【A】
空き家の活用がすぐに決まらない場合などは、空き家の管理が大切です。自分でできる管理方法を紹介します。親族の方などとも協力して定期的に管理しましょう。また、近隣の方々と連絡をとりあうことも大事です。
空き家の活用がすぐに決まらない場合などは、空き家の管理が大切です。自分でできる管理方法を紹介します。親族の方などとも協力して定期的に管理しましょう。また、近隣の方々と連絡をとりあうことも大事です。
適正管理のポイント
| あいさつ | 近隣の方にごあいさつして、自分の連絡先を知らせましょう。 |
|---|---|
| 庭木・雑草の繁茂 |
|
| 雨樋・瓦 | 破損などにより雨水が浸入することがあるので、点検を忘れないようにしましょう。 |
| 台風・暴風 | アンテナ、雨樋、網戸などが台風などにより飛散し、近隣に被害を及ぼすことがあります。 |
| 施錠 | 門扉や玄関先の破損は防犯上好ましくありません。玄関、窓などの施錠を確認しましょう。 |
| ポスト | 郵便受けにチラシや郵便物が大量に溜まってしまわないよう、整理をしましょう。 |
| 外壁 | 壁のひび割れや剥がれ、腐っている箇所がないか確認しましょう。 |
| 換気 | 大切なことは通気です。こまめに窓を開けて風を通してください。 |
| 通水 |
|
| 畳 | 使わない室の畳は立てて置くことをお勧めします。 |
| 雨漏り | 部屋の雨漏りがないか点検しましょう。 |
| 家財・衣類・寝具 | 必要でないものは、整理をこまめに行いましょう。 |
利活用
【Q】空き家を活用したいのですが、どこに相談したらよいでしょうか?
【A】
地域振興課商工振興係(代表電話番号 0574-78-3111)までご相談ください。村では、空き家をお持ちの方と、空き家の利用を希望する方のマッチングをはかり、空き家の有効活用と定住促進を図る制度があります。空き家の寄附、売買、賃貸、固定資産税、登記相談、また、空き家に残っている家財や荷物の処分、空き家の掃除等に至るまでサポートしています。
地域振興課商工振興係(代表電話番号 0574-78-3111)までご相談ください。村では、空き家をお持ちの方と、空き家の利用を希望する方のマッチングをはかり、空き家の有効活用と定住促進を図る制度があります。空き家の寄附、売買、賃貸、固定資産税、登記相談、また、空き家に残っている家財や荷物の処分、空き家の掃除等に至るまでサポートしています。
【Q】空き家に家財等が残っていますが、そのまま貸し出しすることは可能でしょうか?
【A】
東白川村空き家バンクに登録される場合、空き家に残っている家財や荷物の処分、空き家の掃除等に至るまでサポートしています。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
また、一般的には空き家の中に荷物が残っている場合、その家財等に対しても契約行為が発生することになるので、基本的には空き家の持ち主が荷物の移動や処分をし、所有者等の家財等私有財産は建物に残さないのが一般的です。
どうしても家財等を残さざるを得ない場合は、家具や荷物を一部屋にまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外を貸し出すという方法もありますが、紛失によるトラブル防止を図る必要があります。
東白川村空き家バンクに登録される場合、空き家に残っている家財や荷物の処分、空き家の掃除等に至るまでサポートしています。
▸「東白川村空き家バンク」ページ
また、一般的には空き家の中に荷物が残っている場合、その家財等に対しても契約行為が発生することになるので、基本的には空き家の持ち主が荷物の移動や処分をし、所有者等の家財等私有財産は建物に残さないのが一般的です。
どうしても家財等を残さざるを得ない場合は、家具や荷物を一部屋にまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外を貸し出すという方法もありますが、紛失によるトラブル防止を図る必要があります。
解体
【Q】解体費の支援を受けたいのですが、ありますか?
【A】
村では「老朽危険空き家等解体支援事業」を行っています。これは，倒壊の恐れなどがあり、公益に反する老朽危険空き家等と認められた空き家の解体を行う際に、その経費の5分4(上限100万円)を補助する制度です。
ただし，建替えを目的としたもの、抵当権が付いているもの等の除却については，補助の対象となりません。なお，老朽危険空き家等と認められない場合も対象外となります。申請を希望される場合は、事前に総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111）にご相談ください。
村では「老朽危険空き家等解体支援事業」を行っています。これは，倒壊の恐れなどがあり、公益に反する老朽危険空き家等と認められた空き家の解体を行う際に、その経費の5分4(上限100万円)を補助する制度です。
ただし，建替えを目的としたもの、抵当権が付いているもの等の除却については，補助の対象となりません。なお，老朽危険空き家等と認められない場合も対象外となります。申請を希望される場合は、事前に総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111）にご相談ください。
【Q】空き家を解体する費用がありませんが、どうしたらいいでしょうか?
【A】
村の解体補助の他に、空き家解体ローンを取り扱っている金融機関もありますので、各金融機関にお問い合わせください。
村の解体補助の他に、空き家解体ローンを取り扱っている金融機関もありますので、各金融機関にお問い合わせください。
【Q】空き家を解体すると税金が高くなると聞きますが、本当ですか?
【A】
空き家を解体すると、固定資産税の住宅用地の軽減特例(住宅用地のうち200平方メートル以下の部分は価格×1/6、200平方メートルを超える部分は価格×1/3)の適用の軽減措置がなくなり、土地の固定資産税がその分高くなりますが、建物を解体することによって、今まで課税されていた建物の固定資産税分がなくなりますので、土地、建物の固定資産税全体からみると安くなる場合もあります。詳しくは村民課税務係(代表電話番号 0574-78-3111)までお問い合わせください。
空き家を解体すると、固定資産税の住宅用地の軽減特例(住宅用地のうち200平方メートル以下の部分は価格×1/6、200平方メートルを超える部分は価格×1/3)の適用の軽減措置がなくなり、土地の固定資産税がその分高くなりますが、建物を解体することによって、今まで課税されていた建物の固定資産税分がなくなりますので、土地、建物の固定資産税全体からみると安くなる場合もあります。詳しくは村民課税務係(代表電話番号 0574-78-3111)までお問い合わせください。
近隣の空き家により迷惑している
【Q】空き家の所有者に連絡を取るには、どうすればよいでしょうか?
【A】
法務局で誰でも登記事項を閲覧(有料)することができますので、登記されている土地の地番や権利者を知ることが可能です。ただし、所有権保存登記に関しては義務がないため、中には、住所変更等の変更登記がなされておらず、空き家の住所のままとなっている場合や、相続前の故人名義のままになっている場合もありますので、注意が必要です。
また、所有者等の個人情報を原則としてお教えすることはできませんが、所有者等からの了解が得られた場合にはお教えできる場合がありますので、総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111)までご相談ください。
法務局で誰でも登記事項を閲覧(有料)することができますので、登記されている土地の地番や権利者を知ることが可能です。ただし、所有権保存登記に関しては義務がないため、中には、住所変更等の変更登記がなされておらず、空き家の住所のままとなっている場合や、相続前の故人名義のままになっている場合もありますので、注意が必要です。
また、所有者等の個人情報を原則としてお教えすることはできませんが、所有者等からの了解が得られた場合にはお教えできる場合がありますので、総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111)までご相談ください。
【Q】空き家の苦情や相談はどこにすればよいでしょうか?
【A】
管理不全な状態にある空き家についての苦情や相談については、総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111)までご連絡ください。現地調査のうえ、空家等対策法や空家等条例に基づく「空家等」に該当する場合は、所有者等を調査し、適切な管理を行うよう助言や指導等を行います。
管理不全な状態にある空き家についての苦情や相談については、総務課企画財政係(代表電話番号 0574-78-3111)までご連絡ください。現地調査のうえ、空家等対策法や空家等条例に基づく「空家等」に該当する場合は、所有者等を調査し、適切な管理を行うよう助言や指導等を行います。
【Q】近隣にある老朽空き家について、すぐにでも行政代執行を実施し、除却してほしい。
【A】
老朽空き家といえども個人財産であり、行政代執行ができるのは、真にやむを得えない場合のみです。また、空き家の管理責任はあくまでも所有者にあることから、まずは管理不全な状態の解消に向け、助言や指導を行うことから始め、その中で所有者に必要と思われる情報提供等を行いながら、できるかぎり所有者が自主的に管理不全な状態を解消するよう、対応していきます。
空き家の管理不全な状態や、周辺環境への影響の大きさは、個々の事例ごとに異なるため、短期間で行政代執行を行うことは困難であると考えています。
老朽空き家といえども個人財産であり、行政代執行ができるのは、真にやむを得えない場合のみです。また、空き家の管理責任はあくまでも所有者にあることから、まずは管理不全な状態の解消に向け、助言や指導を行うことから始め、その中で所有者に必要と思われる情報提供等を行いながら、できるかぎり所有者が自主的に管理不全な状態を解消するよう、対応していきます。
空き家の管理不全な状態や、周辺環境への影響の大きさは、個々の事例ごとに異なるため、短期間で行政代執行を行うことは困難であると考えています。
【Q】所有者が不明の空き家でも、緊急的な対応はできるのですか?
【A】
倒壊などの危険な状態が切迫していると考えられる場合には、東白川村空家等の適正管理に関する条例に基づき、危害防止のための必要最小限の措置を行うことができます。
倒壊などの危険な状態が切迫していると考えられる場合には、東白川村空家等の適正管理に関する条例に基づき、危害防止のための必要最小限の措置を行うことができます。
村では、所有者等に対して「適切な管理のお願い」を行っていますが、これは強制力は無いものです。空家法に基づく措置については、空き家を放置することが著しく公益に反する場合(倒壊により公道の通行人に危険がある場合など)に限り行うものです。
隣地の空き家については、民法に基づく民事的手法によることが、一番の解決への近道です。
隣地の空き家については、民法に基づく民事的手法によることが、一番の解決への近道です。
お問い合わせ先
地域振興課 商工振興係
0574-78-3111